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前期物业管理委托合同


  合同编号:_________  
  甲方(房地产开发企业):_________
  法定住址:_________
  法定代表人:_________
  职务:_________
  委托代理人:_________
  身份证号码:_________
  通讯地址:_________
  邮政编码:_________
  联系人:_________
  电话:_________
  传真:_________
  帐号:_________
  电子信箱:_________  
  乙方(物业管理企业):_________
  法定住址:_________
  法定代表人:_________
  职务:_________
  委托代理人:_________
  身份证号码:_________
  通讯地址:_________
  邮政编码:_________
  联系人:_________
  电话:_________
  传真:_________
  帐号:_________
  电子信箱:_________  
  甲方通过(招投标,协议选聘)方式将_________(物业名称)委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行,为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境,根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定,在自愿、平等、协商一致的基础上,双方达成以下合同条款。
  第一条 物业基本情况
  物业类型:_________
  座落位置:_________市_________区_________路(街道)_________号。
  管理界限:东至_________;南至:_________;西至_________;北至:_________。
  占地面积:_________平方米。
  建筑面积:_________平方米。
  容 积 率:_________%
  绿地占有率:_________%
  公建配套用房面积:_________平方米
  小区总户数:_________
  受益人口:_________
  委托管理的物业构成细目见附表。
  第二条 委托管理服务期限
  物业管理服务期限为_________年_________月(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后_________年),自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满,业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时,本合同终止。
  第三条 物业服务内容
  乙方应当提供的物业服务包括以下内容:
  1、制定物业管理服务工作计划,并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等;建立物业管理的各项制度;_________。
  2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理,共用部位包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_________等。
  3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理,共用设施设备包括:共用的上下水管道、共用照明、_________等。
  4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、(停车场、库)、_________等。
  5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
  6、公共环境卫生,包括房屋共用部位的清洁卫生,公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集、_________。
  7、维持公共秩序,包括门岗服务、物业区域内巡查、_________。
  8、维持物业区域内车辆行驶秩序,对车辆停放进行管理。
  9、消防管理服务,包括公共区域消防设施的维护,_________。
  10、电梯的运行和日常维护管理。
  11、房屋装饰装修管理服务。
  12、接受业主委托,对其物业的专有部分进行维修养护(服务价格由双方另行商定)。
  13、其他委托事项_________。
  第四条 物业服务质量要求
  (一)房屋及维修管理
  1、房屋外观完好、整洁,无脏损和妨碍市容观瞻现象。
  2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志,设有引导方向平面图。
  3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序,房屋立面无吊栏等悬挂物。
  4、一楼护栏无探出墙面现象,二楼以上无护栏。
  5、房屋完好率98%以上。
  6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书,履行安全技术交底手续,工程质量验收手续齐全,决算书经过有关部门审计,有完整的竣工报告并建立有关保修制度,工程资料存档备查。
  7、房屋小修、急修及时率98%以上,合格率达100%,险情排除及时率达100%,有维修记录和回访记录。
  8、房屋档案资料管理完善,按幢、户立档。
  (二)共用设备管理
  1、设备图纸、档案资料齐全,设备台帐记录清晰,管理完善,随时查阅。
  2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程,按要求经过专业培训,持证上岗。
  3、设备良好,运行正常,有设备运行记录。有专门的保养检修制度,无事故隐患。
  4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施,有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
  5、电梯按规定时间运行,电梯厢清洁卫生,通风、照明良好。
  6、电梯有专业队伍维修保养,安全运行和维修养护规章制度健全,运行养护有记录。
  7、负责锅炉供暖的,严格遵守锅炉供暖各项规章制度,运行正常,并有运行记录。供暖期间,居室内温度应为18℃,不低于16℃。
  (三)共用设施管理
  1、小区内公共配套服务设施完好,并按原设计用途使用。
  2、公共照明设施设备齐全,运行正常。
  3、道路畅通,路面平坦无损坏。
  4、污水排放畅通,沟道无积水。
  5、危险部位标志明显,有防范措施。
  (四)绿化及养护管理
  1、公共绿地、庭院绿化布局合理,花草、树木、建筑小品配置得当。
  2、绿化有专人养护和管理,无损坏、践踏现象,无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
  (五)环境卫生管理
  1、小区内环卫设施完善,设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
  2、小区内实行垃圾袋装化,日产日清。
  3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘,窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生,通风照明良好。
  4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物,保持清洁。
  5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪;雨后及时清理污水。
  6、小区内马路无摊点、市场,商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
  7、小区内无违章临时建筑。
  8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
  9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。
  (六)社区秩序维护
  1、小区内实行24小时值班巡逻制度。
  2、值班人员有明显标志,熟悉辖区情况,工作规范,作风严谨,有值班巡逻记录,各项管理措施落实。
  (七)停车场及车辆停放管理
  1、甲方委托乙方经营管理的停车场,车辆停放有序,场地清洁卫生无污染、无破损,车辆管理制度完善。
  2、_________。
  3、_________。
  (八)消防
  1、消防系统标志明显,设备完好,可随时启用。
  2、配备专职或兼职消防管理人员。
  3、消防通道畅通无阻。
  4、_________。
  5、_________。
  (九)按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。
  (十)_________。
  第五条 专有部分的维修
  物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时,业主、物业使用人可以向乙方报修,也可以自行维修。经报修由乙方维修的,维修费用由业主、物业使用人承担。
  第六条 物业办公用房
  1、甲方按规定向乙方提供位于_________路_________号_________室(建筑面积_________平方米)的房屋作为物业管理办公用房,在合同履行期间供乙方无偿使用,但不得改变其用途。
  2、物业管理用房所有权属于:_________;管理用房由乙方按下列第_________项方式使用:
  (1)无偿使用;
  (2)按建筑面积每月每平方米_________元的标准租用。
  第七条 物业服务费用
  本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式:
  1、包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)根据本物业管理区域物业服务收费指导价格,双方约定物业服务费用标准如下(按建筑面积计算):
  住宅:_________元/月平方米
  写字楼:_________元/月平方米
  商业物业:_________元/月平方米
  其他物业:_________元/月平方米
  业主向乙方交纳物业服务费后,乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。
  2、酬金制(酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金)本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下(按建筑面积计算):
  住宅:_________元/月平方米
  写字楼:_________元/月平方米
  商业物业:_________元/月平方米
  其他物业:_________元/月平方米
  乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金:
  3、乙方每月/每年按_________元的标准从物业服务资金中提取;
  4、乙方每月/每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管,并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支:
  (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
  (3)物业管理区域清洁卫生费用;
  (4)物业管理区域绿化养护费用;
  (5)物业管理区域秩序维护费用;
  (6)办公费用;
  (7)物业管理企业固定资产折旧;
  (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
  (9)_________。
  预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用,物业服务支出年度结算后不足部分,由业主承担。
  第八条 费用的支付
  1、业主应于_________之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。
  2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。
  3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。
  4、物业服务费用(物业服务资金)按_________(年/季/月)交纳,业主或物业使用人应在_________(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。
  第九条 费用争议的解决
  1、物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算,并每年_________次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
  2、对物业服务资金收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方式解决:
  (1)_________;
  (2)_________。
  第十条 停车收费
  1、停车场属于全体业主的,使用人应按照露天停车位_________元/个月;车库车位_________元/个月标准向乙方交纳停车费,该项停车费中_________元/个月的停车管理服务费归乙方所有,其余停车费为全体业主所有,可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理;
  2、停车场属于甲方所有的,业主享有优先使用权,车位使用人应按照露天停车位_________元/个月;车库_________元/个月标准向乙方交纳停车费,乙方从停车费中按露天车位_________元/个月、车库车位_________元/个月标准提取停车管理服务费;
  3、业主自行购置车位的,应按露天车位_________元/个月、车库车位_________元/个月标准向乙方交纳停车管理服务费。
  4、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议,明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
  第十一条 本物业管理区域内的会所属_________(全体业主/甲方)所有。
  会所委托乙方经营管理的,乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用:
  1、_________;
  2、_________。
  第十二条 维修基金
  业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金:
  1、业主应当按照规定交纳专项维修资金;
  2、专项维修资金的帐务由物业管理企业代管;
  3、业主在转让其物业时,其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造;
  4、按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。
  第十三条 甲方其他权利义务
  1、委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求;
  2、在业主委员会成立之前,负责制定《业主临时公约》,在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时,同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》,要求购房者对《业主临时公约》予以书面承诺,并将其作为房屋销售合同的附件;物业竣工交付使用时,负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书;
  3、在物业管理接管验收时,向乙方提供和移交下列物业资料:
  (1)规划图、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (2)设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料;
  (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (4)各专业部门验收材料;
  (5)房屋及配套设施的产权归属清单(包括业主姓名、联系方式等);
  (6)物业管理所必需的其他资料。
  4、授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为,采取劝阻、制止 、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理;
  5、审定乙方拟定的各项物业管理制度;检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
  6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
  7、负责协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;
  8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
  9、及时缴纳未出售的空置房和出租房的物业管理服务费;
  10、不干涉乙方在法律法规和本合同范围内的管理、经营业务;
  11、在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内,配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会;
  12、法规政策规定由甲方承担的其他责任;
  13、_________。
  第十四条 乙方其他权利义务
  1、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议;
  2、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作,并委派有岗位资格要求的人员履行本合同 ;
  3、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立本物业项目的《住宅室内装饰装修管理服务协议》并负责监督;
  4、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定,自主开展各项物业管理经营活动,但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益,不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益;
  5、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用,通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题;
  6、建立、保存物业管理帐目,及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项,每_________个月公布一次物业服务费用收支账目;
  7、结合本物业的实际情况,编制物业管理方案,年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告;
  8、本合同终止时,向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产,并办理交接手续;
  9、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将物业的整体管理委托给第三方;
  10、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督,
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