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济南市物业管理委托合同


  
   第一章 总则
  
  第一条 本合同当事人
  委托方(以下简称甲方)
  组织名称:
  业主委员会主任:
  地  址:
  联系电话:
  受委托方(以下简称乙方)
  企业名称:
  法定代表人:
  注册地址:
  联系电话:
  根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将       (物业名称)委托乙方实行物业管理,订立本合同。
  
  第二条 物业基本情况
  物业类型:
  座落位置:  市   区   路(街道)  号。
  管理界线:东至     ;南至     ;
  西至     ;北至   。
  占地面积:    平方米。
  建筑面积:    平方米。
  委托管理的物业构成细目见附表。
  
  第三条 乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同,承担相应的责任。
   第二章 委托管理事项
  
  第四条 房屋共用部位的维修、养护和管理。包括:房屋承重结构部位(基础、承重墙体、梁、柱、楼板、屋面)、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面、。
  
  第五条 房屋共用设备的维修、养护、运行和管理。包括:上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、、。
  
  第六条 公用设施的维修、养护和管理。包括:非市政道路、化粪池、垃圾房、庭院灯、草坪灯、自行车棚、停车场。
  
  第七条 附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括:物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。
  
  第八条 公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
  
  第九条 公共环境卫生管理。包括:公共场所、场地、房屋共用部位的清扫保洁及垃圾的收集。
  
  第十条 实行封闭物业管理的住宅区内的停车车位,由乙方负责经营管理。对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、车辆盗抢保险的,乙方有权制止停放。
  
  第十一条 协助公安部门维护社区秩序。包括:安全监控、值班、巡视、门岗执勤。发生刑事案件依照法律规定报经公安部门处理。
  
  第十二条 与房屋及附属建筑物改建、装修相关的垃圾清运等的管理。
  
  第十三条 物业档案管理。包括:物业的工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和使用人档案、维修档案、有关财务账册。
  
  第十四条 维修基金利息及维修资金使用的财务管理。
  
  第十五条 位于位置计平方米的物业管理办公用房由乙方无偿或按标准有偿使用,但不得分割、抵押、交换、买卖。有偿使用费用于。
  
  第十六条 位于位置计平方米的物业管理经营用房委托乙方按下列约定经营(在所选项目上打"√"),但不得分割、抵押、交换、买卖。
  (一)乙方无偿经营。经营收入扣除经营成本后,结余部分按规定专户存储,全部用于补充维修资金不足及业主委员会办公费用。
  (二)乙方每年向甲方缴纳   万元,剩余经营收入归乙方所有。甲方所得按规定专户存储,用于补充维修资金不足及业主委员会办公费用。
  
  第十七条 组织开展社区文化娱乐活动。
  
  第十八条 组织开展社区便民有偿服务活动。
  
  第十九条 向业主、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费。按委托协议代收电费、水费。
  
  第二十条 房屋自用部位、自用设备的维修、养护,若委托乙方维修时,乙方可以接受委托并合理收费。
  
  第二十一条 规劝制止业主、使用人违反《业主公约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。
  规劝制止无效的,报送业主委员会批准,可采取措施。
  
  第二十二条 其他委托事项。
  (一)            。
  (二)              。
  (三)              。
  
   第三章 委托管理期限
  
  第二十三条 委托管理期限为年。自   年  月  日起至  年 月 日止。
   第四章 双方权利和义务
  
  第二十四条 甲方权利和义务
  (一)甲方权利
  1、代表和维护业主、使用人的合法权益;
  2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业管理委托合同;
  3、监督业主、使用人遵守《业主公约》及业主大会、业主委员会决议和物业管理有关规定;
  4、审定乙方制定的物业管理规章制度和实施方案;
  5、检查监督乙方物业管理工作的实施及制度的执行情况;
  6、审议乙方提出的物业管理服务年度计划、维修财务预算及决算;
  7、向业主筹集或续筹维修资金,审定维修基金利息的使用情况;
  8、监督检查公共建筑、共用设施设备和物业管理办公经营用房的使用情况。
  (二)甲方义务
  1、听取业主、使用人的意见和建议,并及时将业主、使用人的意见和建议反馈给乙方;
  2、保证业主、使用人遵守、执行物业管理有关法规、规章和规范性文件,遵守《业主公约》及业主大会、业主委员会决议和小区物业管理制度,按时交纳物业管理服务费及其他费用;
  3、协助乙方开展物业管理工作,完成和实现物业管理各项管理目标;
  4、维修基金利息不敷使用时,负责向业主筹集维修资金;
  5、向乙方提供建筑面积   平方米物业办公用房(产权归全体业主所有),并于合同生效之日起  日内,移交乙方使用;
  6、按物业管理区域总建筑面积 %的比例,向乙方提供   平方米经营用房(产权归全体业主所有),并于合同生效之日起  日内移交给乙方使用;
  7、于合同生效之日起  日内向乙方提供物业管理所需全部工程技术资料和有关档案资料,并建立交接手续;
  8、当业主、使用人不按规定缴纳物业管理服务费时,协助乙方催交,催交无效的,由甲方做出决定采取必要的措施收缴,委托乙方实施;
  9、调解处理业主、使用人与乙方的纠纷,协调其之间的关系;
  10、协助乙方搞好社区文化和社区服务工作;
  11、协调、处理本合同生效前发生的建设及管理遗留问题:
  (1)              ;
  (2)              。
  12、完成政府交办属于物业管理区内应完成的各项任务;
  13、               。
  
  第二十五条 乙方权利和义务
  (一)乙方的权利
  1、根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理;
  2、编制物业管理年度管理计划、维修资金使用计划及预决算报告,经业主委员会审定,提交业主大会审议通过后实施;
  3、编制房屋、附属建筑物及构筑物、共用设施设备、绿化等年度维修养护计划和大、中修方案,经业主委员会审定提交业主大会审议通过后组织实施;
  4、依照本合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费;
  5、负责物业管理档案资料、有关财务账册的管理;
  6、规劝制止业主、使用人违反物业管理规定及《业主公约》的行为;
  7、有请求业主委员会协助管理的权力;
  8、有选聘专业公司承担专项工程的权力;但不得将物业管理责任转让给第三人;
  9、当业主、使用人装修物业时,与其签订《房屋装饰装修管理协议》,并按有关规定进行管理;
  10、依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。
  (二)乙方的义务
  1、履行本委托合同并依法经营;
  2、接受业主委员会和业主、使用人的监督;
  3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准;
  4、接受物业行政主管部门的监督、指导;
  5、对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能。如需扩建或完善配套项目,须经甲方同意并报有关部门批准后方可实施;
  6、按照有关规定使用维修基金利息;
  7、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支情况。每年7月份和12月份向业主委员会提交维修基金利息使用管理报告;每年1月份向业主公布全年维修基金利息收支情况;
  8、向业主、使用人提供优良生活工作环境,搞好社区文化和社区服务;
  9、发现违法行为要及时制止并向政府有关行政主管部门报告;
  10、定期对房屋设施设备状况进行检查,及时排除不安全隐患和险情;
  11、物业管理委托合同终止7日内,必须向业主委员会移交全部物业管理档案资料;经双方共同认可并委托审计机构审计后,向甲方移交代管财务档案资料和本物业的公共财产及物业办公、经营用房。
  12、                        。
   第五章 物业管理服务质量及标准
  
  第二十六条 依据国家、省有关规定和《济南市物业管理办法》及《济南市住宅小区物业管理等级服务评定(试行)标准》,制定本物业管理服务质量及标准。具体内容如下:
  (一)房屋及维修管理
  1、房屋外观完好、整洁,无脏损和妨碍市容观瞻现象。
  2、行政街号、房屋幢号、单元号有明显标志,设有引导方向平面图。
  3、封闭阳台、空调安装、抽油烟机排气孔等统一有序,房屋立面无吊栏等悬挂物。
  4、一楼护栏无探出墙面现象,二楼以上无护栏。
  5、房屋完好率98%以上。
  6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书,履行安全技术交底手续,工程质量验收手续齐全,决算书经过有关机构审计,有完整的竣工报告并建立有关保修制度,工程资料存档备查。
  7、房屋小修、急修及时率达98%以上,合格率达100%,险情排除及时率达100%,有维修记录和回访记录。
  8、房屋档案资料管理完善,按幢、户立档。
  (二)共用设备管理
  1、设备图纸、档案资料齐全,设备台帐记录清晰,管理完善,随时查阅。
  2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程,按要求经过专业培训,持证上岗。
  3、设备良好,运行正常,有设备运行记录。有专门的保养检修制度,无事故隐患。
  4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施,有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
  5、电梯按规定时间运行,电梯厢清洁卫生,通风、照明良好。
  6、电梯有专业队伍维修保养,安全运行和维修养护规章制度健全,运行养护有记录。
  7、负责锅炉供暖的,严格遵守锅炉供暖各项规章制度,运行正常,并有运行记录。供暖期间,居室内温度应为18℃,不低于16℃。
  (三)共用设施管理
  1、小区内公共配套服务设施完好,并按原设计用途使用。
  2、公共照明设施设备齐全,运行正常。
  3、道路畅通,路面平坦无损坏。
  4、污水排放畅通,沟道无积水。
  5、危险部位标志明显,有防范措施。
  (四)绿化及养护管理
  1、公共绿地、庭院绿化布局合理,花草、树木、建筑小品配置得当。
  2、绿化有专人养护和管理,无损坏、践踏现象,无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
  (五)环境卫生管理
  1、小区内环卫设施完善,设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
  2、小区内实行垃圾袋装化,日产日清。
  3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘,窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生,通风照明良好。
  4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物,保持清洁。
  5、雪后及时扫净小区内道路及楼间积雪;雨后及时清理污水。
  6、小区内马路无摊点、市场,商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
  7、小区内无违章临时建筑。
  8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
  9、共用场地定期清洁,地面无油渍等污染现象。
  (六)社区秩序维护
  1、小区内实行24小时值班巡逻制度。
  2、值班人员有明显标志,熟悉辖区情况,工作规范,作风严谨,有值班巡逻记录,各项管理措施落实。
  (七)停车场及车辆停放管理
  1、甲方委托乙方经营管理的停车场,车辆停放有序,场地清洁卫生无污染、无破损,车辆管理制度完善。
  2、                          。
  3、                           。
  (八)消防
  1、 消防系统标志明显,设备完好,可随时启用。
  2、 配备专职或兼职消防管理人员。
  3、 消防通道畅通无阻。
  4、                           。
  5、                           。
  (九)按《房屋装饰装修管理协议》实施改装修管理。
  (十)                       。
   第六章 物业管理服务费及相关费用
  
  第二十七条 物业管理服务费
  (一)住宅房屋,乙方按建筑面积每月每平方米  元向业主、使用人收取;非住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米   元向业主或物业使用人收取;空闲房屋,乙方按建筑面积每月每平方米   元向    收取。
  (二)收费时间:      。
  (三)合同有效期内,若物价部门批准调整收费标准,从批准执行之日起,乙方按调整标准向业主、使用人收取。
  (四)业主、使用人逾期交纳物业管理服务费,从逾期之日起,按照应交金额的  %按日交纳滞纳金。
  (五)业主转让物业时,须交清转让前的物业管理服务费用。
  
  第二十八条 电梯运行费按下列约定执行:
  。
  
  第二十九条 在实行封闭物业管理住宅区内的停车车位,由乙方对停放车辆的业主、使用人实行委托服务,按物价部门规定收取车位费。车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分,用于1、物业共用部位、共用设施设备维修;2、绿地养护费用;3、弥补甲方同意减免的物业管理服务费;4、便民服务费用,5、业主委员会办公经费。
  
  第三十条 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和更新费用,按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及其配套文件执行。
  
  第三十一条 房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他服务,若委托乙方维修或提供服务,双方应签订协议,乙方按约定收费标准向享受服务的业主、使用人收取。
  
  第三十二条 甲方委托乙方签订利用本物业管理区内房屋共用设施设备、共用场地设置的户外经营性广告和商亭、摊点等有偿使用协议并由乙方负责收取有偿使用费。有偿使用费收入扣除成本后结余部分用于1、物业共用部位、共用设施设备维修;2、绿地养护;3、弥补减免的物业管理服务费;4、便民服务费用;5、业主委员会办公经费。
   第七章 违约责任
  
  第三十三条 甲方违反本合同第二十四条的约定,使乙方未完成规定管理目标,乙方有权要求甲方在一定期限内解决,逾期未解决的,乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方经济赔偿。
  
  第三十四条 乙方违反本合同第五章的约定,未按合同约定标准管理物业,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同;造成经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。
  
  第三十五条 乙方违反本合同第六章的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方经济赔偿。
  
  第三十六条 乙方不按规定和甲方审定的计划使用维修基金利息,或将维修基金利息挪作他用的,甲方有权制止。造成甲方经济损失或导致物业失修失养,乙方应给予经济赔偿。
  
  第三十七条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的,违约方应赔偿对方元的违约金;造成对方经济损失的,应给予经济赔偿。
  
  第三十八条 因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用,由相关的业主、使用人承担。
  
  第三十九条 维修基金利息不敷使用时,由乙方负责筹集,因维修资金筹集不足造成物业失修失养导致业主、使用人财产损失和人身伤害的,由未交费的责任人承担相应法律责任。
  
  第四十条 合同有效期内突发性紧急抢修排险工程费用,由乙方先行垫付,由相关业主按拥有的建筑面积比例分摊,由乙方负责于工程开工起15日内收缴,逾期未交纳的,按应分摊金额的%按日交纳滞纳金。乙方也可向人民法院提起诉讼。
  
  第四十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急措施造成业主、使用人财产损失的,有关各方按有关法律规定处理。
   第八章 附则
  第四十二条 自本合同生效之日起日内,根据委托管理事项,甲、乙双方办完交接验收手续。
  
  第四十三条 本合同期满前二个月,甲、乙双方应作出是否续签合同的决定。任何一方决定不续签合同的,甲方即行组织招投标重新选聘物业管理企业。
  
  第四十四条 双方可以对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
  
  第四十五条 本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
  本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
  
  第四十六条 本合同正本连同附件页,一式3份。甲乙双方各执1份,报物业行政主管部门备案1份,具有同等法律效力。
  
  第四十七条 因房屋建设质量、设施设备质量或安装技术等原因,达不到使用功能或造成重大事故的,由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以政府主管部门的鉴定为准。
  
  第四十八条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。
  
  第四十九条 本合同在执行中如发生争议,双方应协商解决或报请物业行政主管部门进行调解,协商或调解不成的,双方同意:
  (一)由济南市仲裁委员会仲裁。
  (二)向人民法院起诉。
  
  第五十条 本合同自签订之日起生效。 
  
   
  甲方签章:         乙方签章:
  代表人:          代表人:
  年  月  日       年  月  日  
  附件:
  1、物业构成细目
  2、《业主公约》
  3、《房屋装饰装修管理协议》
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